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如何提高物业服务市场化程度

发布时间:2017-1-26

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1999—2009,中国房地产发展走过了跌宕起伏的十年,经历了十年风雨,如今正逐渐走向繁荣。重庆亦然,城市面貌和市民居住条件天翻地覆般的变化清晰可见。

  自1998年住房体制改革洞开住宅商品化的大门,住宅踏上了市场之路后,消费者在买房时, 可以自己来决定买什么房子。这个楼盘价格、配套、位置不如意,还可以选择其他的房子,其可选择性比较大。然而当房子买下来后,要哪个公司来进行物业服务,收取多少服务费,业主却无法自己决定。按照物业中有住宅项目的建设单位需选聘物业服务企业的规定,在一开始,业主们就已被指定了婆家,虽然大都是以招投标方式进行的,然而这个所谓具有相应资质的婆家同开发商大多又是一家人的关系。如此一来这一仗,业主们还未出手就已经被注定成败家了,在前期物业服务阶段,这个婆家是好是坏就只能听天由命了。

  作为物业的建设单位,开发商对物业服务的重要性不言而喻。从物业的规划设计、建设安装、环境打造到材料选用、施工质量、销售承诺以及物业移交和售后服务,开发商的每一个环节、每一处质量都极大地影响着物业服务是否能良好起步和持续正常运行。因此,很大程度上决定了物业服务要依附、受制于开发商或所在单位。据调查,在重庆由地产公司开发楼盘,再成立一个下属的物业服务企业进行管理的现象十分普遍。目前,重庆现有的物业服务企业有70%-80%依附于房地产公司。

  二者同为一家,说来是有利且没有完全的弊。有利的方面表现在更容易兑现销售时期对业主的承诺,减少物业和开发商之间的利益纷争等。但弊端也显而易见,如今部分与开发商同为一家的物业服务企业,很容易出现对于房屋质量等问题不重视的现象。尤其是在涉及到开发商利益的时候,物业服务企业常对开发商予以袒护,造成业主与物业服务企业矛盾加重,业主往往以拒付物业服务费来抗拒,加之小区业主大会、业主委员会因故迟迟无法成立,前期物业服务时间很长,有的甚至长达七八年,导致矛盾越积越深。

  《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业服务相分离的原则,应通过招投标的方式选出物业服务企业。物业服务主管部门一直强调物业服务招投标, 相关法规也规定:前期物业服务阶段的住宅物业,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业服务,然而却缺乏强制性,没有明确的监督和处罚。但到目前为止,大多数小区的物业服务企业还是由开发商派生出来的,即便实行了招标过程,而由于难以真正建立公平竞争的招投标机制,开发商派生出来的物业服务企业仍处于优势地位,往往是其中标,导致这种建设与管理一家人关系的依然普遍存在。就重庆而言,政策已经出台多年, 还是有很多开发商因为觉得招投标浪费人力和财力而不愿推行或只是走走形式。因此导致业主与开发商或物业服务企业间产生这样或是那样的矛盾,而“打造和谐社区”或“创造品牌效应”之类的目标就离得更远了。

  不断发展的社会环境和不断提高的生活水平,都给物业管理行业提出了新的要求,从行业的健康发展角度出发,已不容再像以前那种嫡生或连襟不论水平如何却不愁业务的情况发生。其实,业主在心理上普遍都对物业服务企业有着先天的怀疑,物业服务企业若以第三者的身份出现,将更有利于业主的认同,促进物业服务企业各项服务工作正常开展。

  因此我以为,要解决物业服务的种种复杂问题,根本还是要致力于从以下几方面推行物业服务市场化。

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